Taxe Imobiliare 2026: Ghid Complet pentru Proprietari si Investitori

Legislatia fiscala pentru proprietatile imobiliare se modifica in 2026. In acest ghid detaliat, va prezentam toate taxele si impozitele pe care trebuie sa le cunoasteti ca proprietar sau investitor imobiliar.

Impozitul pe Proprietate 2026

Calculul Impozitului pentru Persoane Fizice

Formula de calcul pentru cladiri rezidentiale:

Impozit = Suprafata utila x Valoare/mp x Cota de impozitare

Tip cladire	Valoare/mp 2026	Cota impozitare
Apartament bloc	1.000 - 1.500 RON	0.08% - 0.2%
Casa individuala	1.200 - 2.000 RON	0.08% - 0.2%
Cladire mixta	1.100 - 1.800 RON	0.08% - 0.2%

Exemplu calcul:

• Apartament 70 mp, valoare 1.200 RON/mp, cota 0.1%
• Impozit anual = 70 x 1.200 x 0.1% = 84 RON

Majorari si Reduceri

Majorari aplicate:

• Cladiri neingrijite: +500% (pana la 5x impozitul normal)
• Cladiri nelocuite peste 5 ani: +300%
• Mai multe proprietati: majorari progresive

Reduceri disponibile:

• Veterani de razboi: 100% scutire
• Persoane cu handicap: 100% scutire
• Cladiri monument istoric: 50% reducere
• Prima locuinta (conditii speciale): reduceri locale

Impozitul pentru Persoane Juridice

Cote mai ridicate pentru companii:

Tip folosinta	Cota impozitare 2026
Rezidential	0.2% - 0.4%
Comercial	0.5% - 1.0%
Industrial	0.4% - 0.8%
Teren agricol	0.1% - 0.3%

Taxe la Achizitia Proprietatii

Taxa de Timbru si Autentificare

La notariat se platesc:

Taxa notariala (orientativa 2026):

Valoare tranzactie	Taxa estimata
Sub 50.000 EUR	0.5% - 1%
50.000 - 150.000 EUR	0.4% - 0.8%
Peste 150.000 EUR	0.3% - 0.6%

Taxe suplimentare:

• Taxa ANCPI (intabulare): ~120 RON
• Taxa cadastru: ~50-100 RON
• Extrase CF: ~20 RON/extras

Impozitul pe Transferul Proprietatii

Pentru vanzator, in functie de perioada de detinere:

Vanzare sub 3 ani de la achizitie:

• 3% din valoarea tranzactiei

Vanzare dupa 3 ani:

• 0% (scutire completa)

Exceptii:

• Mosteniri: 0% impozit transfer
• Donatii intre rude gradul I: 0%

TVA pentru Proprietati 2026

Cand se Aplica TVA

TVA 19% se aplica pentru:

• Apartamente noi (prima livrare)
• Terenuri construibile (de la dezvoltatori)
• Servicii de constructie/renovare

TVA 5% (cota redusa) pentru:

• Locuinte sociale
• Anumite programe guvernamentale

Scutire de TVA:

• Apartamente vechi (a doua vanzare)
• Tranzactii intre persoane fizice
• Terenuri agricole

Exemplu Calcul TVA

Apartament nou de la dezvoltator:

• Pret fara TVA: 100.000 EUR
• TVA 19%: 19.000 EUR
• Pret final: 119.000 EUR

Impozitul pe Veniturile din Chirii

Pentru Persoane Fizice

Sistemul de impozitare 2026:

Cota fixa:

• 10% din venitul net

Calculul venitului net:

• Venit brut din chirii
• MINUS cheltuieli forfetare (40%)
• SAU cheltuieli reale documentate

Exemplu:

• Chirie lunara: 500 EUR = 6.000 EUR/an
• Cheltuieli forfetare: 2.400 EUR (40%)
• Venit impozabil: 3.600 EUR
• Impozit: 360 EUR/an

CASS (Contributia la Sanatate)

Se datoreaza daca veniturile din chirii depasesc plafonul:

• Plafon 2026: 6 salarii minime brute (~18.000 RON)
• Cota CASS: 10% din venituri

Pentru Persoane Juridice

• Impozit pe profit: 16% din profit
• Microintreprinderi: 1% din venituri (conditii speciale)

Impozitul pe Castigul de Capital

La Vanzarea Proprietatii

Formula de calcul: Castig = Pret vanzare - Pret achizitie - Cheltuieli deductibile

Impozitare:

• Vanzare sub 3 ani: 10% din castig
• Vanzare dupa 3 ani: 0% (scutire)

Cheltuieli deductibile:

• Costuri notariale la achizitie
• Comision agentie (la achizitie)
• Renovari majore documentate
• Impozite platite

Exemplu Calcul

Apartament cumparat in 2024:

• Pret achizitie: 80.000 EUR
• Cheltuieli achizitie: 3.000 EUR
• Renovare: 5.000 EUR
• Cost total: 88.000 EUR

Vanzare in 2025 (sub 3 ani):

• Pret vanzare: 100.000 EUR
• Castig: 12.000 EUR
• Impozit: 1.200 EUR (10%)

Vanzare in 2028 (peste 3 ani):

• Impozit: 0 EUR

Deduceri Fiscale Disponibile

Pentru Proprietari

Deduceri la impozitul pe venit:

• Dobanda credit ipotecar (in anumite conditii)
• Cheltuieli de renovare energetica (programe speciale)
• Asigurarea locuintei (partial)

Pentru Investitori

Cheltuieli deductibile din chirii:

• Reparatii si intretinere
• Asigurari
• Utilitati (daca sunt incluse in chirie)
• Amortizarea imobilului
• Comisioane de administrare
• Dobanzi la creditele pentru investitie

Calendar Fiscal 2026

Termene Importante

Data	Obligatie
31 martie	Plata impozit proprietate (integral sau rata 1)
30 iunie	Rata 2 impozit proprietate
30 septembrie	Rata 3 impozit proprietate
25 ale lunii	Declaratii TVA (lunar/trimestrial)
25 mai	Declaratia unica (venituri din chirii)

Penalitati pentru Intarziere

• 0-30 zile intarziere: 0.01%/zi
• 31-60 zile: 0.02%/zi
• Peste 60 zile: 0.03%/zi + executare silita

Sfaturi pentru Optimizare Fiscala

1. Planificarea Vanzarii

Asteptati minim 3 ani pentru scutirea de impozit pe castigul de capital.

2. Documentati Cheltuielile

Pastrati toate facturile pentru renovari - sunt deductibile la vanzare.

3. Alegeti Forma de Impozitare

Pentru chirii mari, comparati:

• Cheltuieli forfetare (40%)
• Cheltuieli reale (daca sunt mai mari)

4. Consultati un Expert

Pentru portofolii mari sau situatii complexe, un consultant fiscal poate economisi sume importante.

Intrebari Frecvente

Se modifica taxele in 2026?

Se asteapta ajustari minore ale cotelor si plafoanelor, dar structura generala ramane similara.

Cum platesc impozitul pe proprietate?

Online (ghiseul.ro), la banca, la trezorerie sau la primarie.

Pot deduce chiria platita din impozit?

Nu, chiria platita nu este deductibila pentru persoane fizice in Romania.

Ce se intampla daca nu platesc la timp?

Se aplica penalitati de intarziere si, ulterior, executare silita.

Concluzie

Cunoasterea taxelor imobiliare este esentiala pentru orice proprietar sau investitor. Planificarea fiscala corecta poate economisi sume importante si evita penalitati.

Aveti nevoie de clarificari? Contactati-ne pentru consultanta personalizata privind aspectele fiscale ale investitiilor imobiliare.

Nota: Acest articol are caracter informativ. Pentru situatii specifice, consultati un expert fiscal sau avocat.